بعد از مدت‌ها از تصویب قانون مالیات بر خانه‌های خالی، کسری بودجه دولتی و تامین آن از منابع مالیاتی و همچنین سیاست‌های کنترلی دولت بر بازار مسکن منجر شد که قانون مالیات بر خانه‌های خالی بار دیگر مورد توجه قرار گیرد. تاریخ تصویب قانون مالیات بر خانه‌های خالی به سال ۱۳۶۶ برمی گردد که این قانون تا سال ۱۳۸۰ نیز اجرایی شد ولی بنا بر دلایلی از جمله ایجاد هزینه‌های سنگین برای دولت در امر ارزش گذاری املاک و همچنین عدم تاثیر گذاری چندان در اقتصاد کشور، سال ۱۳۸۰ از قانون حذف شد و مجددا در سال ۹۵ در ماده ۵۴ مکرر اصلاحیه قانون مالیات‌های مستقیم گنجانده شد که بر اساس این قانون، خانه‌هایی که بیشتر از یک سال خالی می‌مانند، مشمول درصدی از نرخ مالیات اجاره‌بها شوند.
در مقاله ی حاضر، سعی شده است علت توجه دوباره به قانون مذکور و همچنین معایب و مزایای اجرایی شدن آن در کشور؛ با تحلیل مقایسه ای نتایج اجرای آن در کشورهای مختلف مورد بررسی قرار گیرد.
در ابتدا، بهتر است معیارهای شناسایی خانه ها بعنوان”خانه خالی” که مشمول مالیات ماده 54 مکررمی شوند ارائه شود و در ادامه به پیش بینی کارشناسان از تاثیر اجرای قانون مذکور اشاره کرد:
اگر هر واحد مسکونی، بیش از یک سال خالی از سکنه و بلااستفاده بماند به عنوان” خانه خالی”، مشمول مالیات موضوع ماده 54 مکرر می شود بدین صورت که سال اول، مشمول مالیات نبوده اما در سال دوم به میزان 50 درصد ارزش اجاری ملک مشمول مالیات می‌شود و در سال سوم، ۱۰۰ درصد ارزش اجاره و سال چهارم یک و نیم برابر ارزش اجاره بها مشمول مالیات می‌شود.
در تشریح جزئیات مالیات بر خانه‌های خالی به این موضوع میتوان اشاره کرد که مالیات بر خانه‌های خالی با مالیات بر اجاره کاملاً تفاوت دارد؛براساس تبصره ۱۱ ماده ۵۳ قانون مالیات های مستقیم در تهران و شهر‌های بزرگ واحدهای مسکونی زیر ۱۵۰ متر و در شهر‌های کوچک املاک زیر ۲۰۰ متر از پرداخت مالیات بر اجاره معاف هستند.
موافقین و مخالفین این طرح چه دلایلی دارند؟
برخی معتقدند، این امر با حقوق مالکیت شخصی افراد تناقض دارد و نباید اجرایی شود. یک نماینده مجلس قبلا در رد مغایرت طرح اجباری شدن اجاره خانه‌های خالی با حقوق مالکیت شخصی، گفته بود: این طرح هیچ مغایرتی با مساله مالکیت شخصی ندارد، زیرا در شرایط کنونی هم افرادی که اجناس خود را احتکار می‌کنند، با حکم دادستانی، اموال و اجناس مذکور ضبط و افراد جریمه می‌شوند و خانه‌های خالی نیز مانند اجناس احتکار شده است.
در مقابل عده‌ای نیز معتقدند، با استفاده از این ابزار مالیاتی نرخ خانه‌های خالی در بازار کاهش یافته و منجر به عرضه واحد مسکونی در سراسر کشور خواهد شد که این عرضه یا در بازار اجاره اتفاق خواهد افتاد که منجر به افزایش عرضه مسکن اجاره‌ای خواهد شد یا آنکه افزایش عرضه در بازار معاملات ملک را به‌دنبال دارد که منجر به کاهش سهم تقاضا در بازار اجاره خواهد شد؛ بنابراین کنترل خانه‌های خالی از سکنه در سراسر کشور سهم بسزایی در کاهش قیمت اجاره‌بها و کاهش فاصله عرضه و تقاضا در این بازار خواهد داشت.
در کشورهای مختلف با استفاده از ابزار‌های متفاوت از جمله سامانه‌های آنلاین، خوداظهاری، کنترل مصارف انرژی و مواردی از این دست، مالیات بر خانه‌های خالی اجرایی شده است. به عنوان نمونه کشور کانادا با استفاده از مصرف برق و سامانه خوداظهاری، مالیات بر خانه‌های خالی را با سه هدف حذف سوداگران داخلی و خارجی، عرضه خانه‌های خالی به بازار و افزایش درآمد مالیاتی و صرف آن برای ساخت خانه‌های مقرون به‌صرفه، اجرا می‌کند که بررسی‌ها نشان می‌دهد به هر سه هداف دست یافته است.
در ونکوور کانادا پس از تصویب مالیات بر خانه‌هایی که بیش از ۶ ماه از سال خالی هستند، از سال ۲۰۱۷ تا ۲۰۱۸ تعداد املاک خالی ۱۵ درصد کاهش یافته است و در سال مالی ۲۰۱۸ تا ۲۰۱۹ حدود ۱۱۵ میلیون دلار مالیات جمع‌آوری شده است.
در کشوری مانند فرانسه، اگر شهری جمعیتی بالای ۲۰۰ هزار نفر داشته باشد، خانه‌های خالی و احتکار شده به مردم بی‌خانمان داده می‌شود، در اوایل انقلاب نیز اعضای شورای عالی انقلاب به دنبال چنین اقدامی بودند، اما در نهایت اجرایی نشد.
این قانون قرار است چگونه پیاده‌سازی شود؟
پیاده‌سازی این قانون، نیازمند دریافت اطلاعات صحیح از سایر نهادها مانند وزارت راه و شهرسازی است. وزارتخانه مذکور مکلف است از طریق سامانه ملی املاک و اسکان سازمان امورمالیاتی را در امر شناسایی خانه های خالی یاری کند زیرا اطلاعات تعداد واحدهای مسکونی ساخته شده و یا صدور پروانه ساختمانی و گواهی پایان کار بیشتر در حوزه شهرداری‌ها و سازمان ثبت اسناد و املاک قرار دارد .
آیا اجرای این قانون آسیب‌هایی هم دارد؟
با تصویب و اجرایی شدن هر قانونی در کشور، راه های دور زدن قانون و فرار از آن نیز شناسایی شده و اجرایی می شود. از زمان زمزمه شدن تصویب قانون مالیات بر خانه های خالی، افرادی که مشمول این قانون می شوند در فکر راهی هستند تا خود را از دایره شمول این قانون خارج کنند.
بررسی های میدانی نشان می دهد که در چند وقت اخیر، انبوه سازان ومالکان واحد های خالی با دادان پیشنهادهایی به مشاوران املاک درخواست صدور قرادادهای اجاره‌ای صوری را داشته و برخی از مشاوران املاک با استفاده از کارت‌های ملی اجاره ای اقدام به تنظیم قردادهای صوری برای این اشخاص نموده اند.
و اما نتیجه نهایی:
بدیهی است زمانی میتوان به اهدافی که قانون گذار از تصویب یک قانون خاص، در نظر داشته دست یافت که در ابتدا، زیرساخت‌ها و بستری که قرار است قانون مدنظر در آن اجرا شود به دقت مورد بررسی قرار گیرد و در گام بعدی به ارکان و اشخاص و اصنافی که از پیاده سازی یک قانون خاص متاثر خواهند شد توجه کرد زیرا در هر موضوع مهمی باید محتوا بر شکل برتری داشته و به عبارت دیگر منافع حاصل از بکارگیری و اجرایی آن قانون بیشتر از عدم اجرای آن باشد و بدین شکل نباشد که اجرایی شدن آن باعث مشکلات مضاعف شود و علاوه بر تحمیل هزینه های سنگین بر دوش دولت چندین ناهنجاری اقتصادی و اجتماعی را رقم بزند.
برخی کارشناسان معتقدند که وضع مالیات برخانه‌های خالی، حتی اگر به ایجاد جهش در بازار مسکن نیز منجر نشود، حداقل مالیات آنان باعث گردش پول در اقتصاد کشور می‌شود و مخالفان معتقدند که اخذ مالیات از خانه های خالی منجر به تعطیلی بازار ساخت و ساز و بی‌انگیزه شدن بساز و بفروش‌ها می‌شود چرا که سازنده‌ها در تهران به امید نگهداری واحدها تا زمان نامعلوم برای فروش با قیمت مناسب و مطلوب، مشغول ساخت‌وساز هستند و اگر در زمان انتظار آنها، از واحدهای ساخته شده‌شان مالیات گرفته شود، از‌ساخت و ساز منصرف می‌شوند.
مالیات بر خانه‌های خالی به طور قطع، عمل موثری است و اگر برای این مهم مبلغ منطقی تعیین شود، راهکاری موثر خواهد بود، اما باید به این نکته توجه داشت که این راهکار به تنهایی به تعادل در بازار مسکن منجر نخواهد شد. دریافت مالیات از خانه‌های خالی در بسیاری از کشورهای دنیا هم به اجرا در آمده و از آن به عنوان تجربه‌ای موفق هم یاد می‌شود. حالا باید منتظر شد و دید این طرح در ایران با چه کیفیتی به‌مرحله اجرا می‌رسد.
