آموزش اظهارنامه مالیات بر درآمد اجاره چه ضرورتی دارد:
اظهارنامه مالیات اجاره یا همان اظهارنامه مالیاتی درآمد مستغلات اجاری نوعی از اظهارنامه‌های مالیاتی است که موجرینی که واجد شرایط ارسال این اظهارنامه هستند نسبت به تکمیل آن اقدام می‌کنند.
بر اساس ماده 52 قانون مالیات مستقیم هر شخص حقیقی یا حقوقی که صاحب درآمد حاصل از اجاره املاک شامل مسکونی، تجاری یا اداری واقع در ایران باشد مشمول مالیات بر درآمد املاک است و ملزم است تکالیف مالیاتی این نوع درآمد را انجام دهد.
مالیات بر درآمد اجاره از انواع مالیاتهای مستقیم و از پایه مالیاتی مالیات بر درآمد است که در ایران اجرا می‌شود.
آیا همه موجرین باید اظهارنامه اجاره املاک ارسال کنند:
همانطور که تکالیف مالیاتی این منبع مالیاتی در قانون مالیاتهای مستقیم آمده است بر اساس همین قانون، معافیت‌ها و کسوراتی هم وضع شده است که موجرین واجد شرایط می‌توانند از آن استفاده نمایند.
بعنوان مثال، معافیتی که اغلب موجرین املاک مسکونی دانسته یا نادانسته از آن استفاده می‌کنند معافیتی با عنوان معافیت مساحتی است.
به استناد تبصره 11 ماده 53 قانون مالیاتهای مستقیم، موجرین املاکی که هم نوع سند و هم کاربری آن به صورت مسکونی باشد حداکثر تا مجموع 150 متر مربع زیربنای مفید در تهران و حداکثر تا مجموع 200 متر مربع زیربنای مفید در سایر شهرها بجز تهران می‌توانند از معافیت مساحتی استفاده نمایند و برابر رای شورای عالی مالیاتی نیازی به تسلیم اظهارنامه مالیات املاک برای بهره مندی از این معافیت را نخواهند داشت و به صورت خودکار این معافیت برای این موجرین اعمال می‌شود.
پس به استناد این معافیت، بخش زیادی از موجرین که شرایط بالا را دارند نیازی به تسلیم اظهارنامه مالیاتی ندارند.
آیا کل درآمد اجاره مشمول مالیات است:
به استناد ماده 53 قانون مالیاتهای مستقیم، قانون گذار، هزینه‌ها و استهلاکات و تعهدات مالک نسبت به ملک اجاری را به میزان 25% از مال الاجاره اعم از نقدی و غیرنقدی به صورت مقطوع قابل قبول تلقی کرده پس اگر بخواهیم بگوییم که چه سهمی از اجاره بها یا همان مال الاجاره دریافتی مالک مشمول مالیات است، می‌توان گفت که 75 درصد هرآنچه که مالک بعنوان اجاره دریافت می‌کند را بعنوان درآمد مشمول مالیات وی درنظر می‌گیریم و بدون ارائه هرگونه اسناد و مدارک هزینه‌ای از سوی مالک، 25 درصد از دریافتی‌های وی بعنوان هزینه‌های قابل قبول مالک مورد پذیرش سازمان امور مالیاتی است.
بعنوان مثال اگر ملکی تجاری که مبلغ اجاره سالانه آن 300 میلیون تومان است، میزان درآمد مشمول مالیات آن برابر خواهد بود با:
225/000/000 تومان = 75% * 300/000/000
یک نکته طلایی از ثبت درآمد اجاره در اظهارنامه
آیا موجر و مالک همواره یکی هستند:
به عبارتی موجر همان صاحب درآمد اجاره است و مالک همان شخصی است سندیت ملک چه به صورت رسمی و چه به صورت قراردادی در اختیار وی می‌باشد.
این موضوع را می‌دانیم که موجر و مالک یکی هستند اما در مواردی پیش می آید که موجر و مالک، یکی نباشند!
اگر علی ملک خود را به حسین اجاره دهد و حسین نیز ملکی را که اجاره کرده به شخص ثالثی به نام سعید اجاره دهد در این مثال، علی مالک و موجر است و حسین هم موجر است و هم مستاجر و سعید نیز مستاجر دست دوم است. در این مثال حسین موجر است اما مالک نیست.
آیا در مثال بالا هزینه‌های استهلاک ملک بر عهده حسین هم می‌باشد!؟
پاسخ این است که هزینه های استهلاک ملک صرفا بر مالک تحمیل می‌شود.
پس در این حالت 25 درصد، هزینه‌ها و استهلاکات ملک فقط به مالک تحمیل می‌شود و از نظر قانون نیز موجری که مالک نباشد اجازه استفاده از 25 درصد هزینه‌ها و استهلاکات را ندارد و مابه التفاوت مبالغ دریافتی و پرداختی وی به صورت 100 درصد مشمول مالیات اجاره است.
چطور از درآمد مشمول مالیات، به میزان مالیات نهایی برسیم:
حالا که متوجه شدیم که درآمد مشمول مالیات اجاره چگونه بدست می آید می‌توانیم به محاسبه مالیات اجاره نهایی بپردازیم.
صاحب درآمد اجاره می‌توانید شخص حقیقی باشد یا شخص حقوقی. اگر صاحب درآمد اجاره شخص حقیقی باشد مالیات وی عبارتست از درآمد مشمول مالیات اجاره ضربدر نرخ ماده 131 قانون مالیاتهای مستقیم که تا 50 میلیون تومان درآمد مشمول مالیات اجاره به نرخ 15 درصد و مازاد بر 50 میلیون تومان درآمد مشمول مالیات تا سقف 100 میلیون تومان به نرخ 20 درصد و هرآنچه که بالاتر از 100 میلیون تومان درآمد مشمول مالیات اجاره داشته باشیم به نرخ 25 درصد مشمول مالیات می‌شود.
در مورد اشخاص حقوقی نرخ مالیات بر درآمد اجاره به میزان 25 درصد می‌باشد به این معنا که هرآنچه درآمد مشمول مالیات اجاره داشته باشیم ضربدر 25% می‌کنیم و میزان مالیات مربوط به درآمد اجاره شخص حقوقی بدست خواهد آمد.
حل یک مسئله در موضوع مالیات بر درآمد اجاره
آیا اشخاص حقوقی هم اظهارنامه مالیات اجاره می‌دهند:
اشخاص حقوقی معمولا یک یا چند فعالیت اصلی و تجاری دارند و چنانچه ملکی نیز داشته باشند و آن را به اجاره واگذار نمایند در کنار درآمدهای اصلی شرکتها، درآمد اجاره نیز ایجاد می‌شود و برای ابراز این درآمد اجاره، نیازی به تسلیم اظهارنامه مالیات اجاره به صورت مجزا نیست و می‌توانند تمامی درآمدهای اصلی و غیراصلی خود را در قالب یک اظهارنامه مالیاتی موسوم به اظهارنامه مالیاتی ماده 110 ابراز نمایند.
با این اوصاف اظهارنامه مالیات بر درآمد اجاره صرفا مختص به اشخاص حقیقی می‌باشد و شرکتها و موسسات چنانچه درآمد اجاره ای داشته باشند در اظهارنامه عملکرد اصلی خود ابراز می‌کنند و مالیات آن را می‌پردازند.
آیا معافیت مالیاتی دیگری نیز در این منبع داریم:
موارد معافیت‌های مالیاتی دیگری نیز داریم اما مهمترین آنها معافیت مندرج در ماده 57 قانون مالیاتهای مستقیم است که بعنوان معافیت پایه مالیات بر درآمد اجاره یاد می‌شود.
چنانچه صاحب درآمد اجاره شخص حقیقی باشد که هیچ گونه درآمدی نداشته باشد می‌تواند تا میزان معافیت معیشتی اشخاص حقیقی از معافیت سالانه مالیاتی استفاده نماید.
در سال 1401 این معافیت پایه برابر با 39/600/000 تومان می‌باشد. به این معنی که چنانچه صاحب درآمد اجاره درآمد دیگری نداشته باشد می‌تواند تا سقف این معافیت از درآمد مشمول مالیات خود بکاهد و نسبت به مازاد درآمد مشمول مالیات اجاره، ماخذ محاسبه مالیات لحاظ شود.
ضمنا منظور این ماده از اینکه می‌گوید درآمد دیگری نداشته باشد به این مفهوم است که حقوق بازنشستگی و وظیفه دریافتی و جوائز و سود سپرده بانکی درآمد تلقی نمی‌شود و منجر به حذف یا کاهش معافیت پایه مالیات بر درآمد اجاره نخواهد شد.
هر مبلغی در مورد اجاره توافق شود مورد قبول است؟
موجر و مستاجر در مورد اجاره بها می‌توانند در مبلغی با هم توافق می‌کنند و به صورت اجاره نامه دستی ، اجاره نامه با کد رهگیری املاک و اجاره نامه رسمی در دفترخانه اسناد رسمی منعقد نمایند و یا حتی می‌توانند به صورت شفاهی بر سر موضوع اجاره بها به توافق برسند اما آیا هر میزان اجاره‌ای در اجاره نامه قید شود از نظر سازمان امور مالیاتی مورد قبول است؟
به استناد ماده 54 قانون مالیاتهای مستقیم ملاک شناسایی درآمد اجاره برای محاسبه مالیات اجاره، بر اساس قرارداد رسمی یا عادی طرفین است البته به شرطی که این مبلغ از 80 درصد نرخ املاک مشابه در آن سال کمتر نباشد که اگر این مبلغ توافق شده کمتر از 80 درصد املاک مشابه باشد، ملاک محاسبه درآمد اجاره برابر است با نرخ مندرج در جدول املاک اجاری مشابه و بر آن اساس مالیات تعیین خواهد شد.
البته چنانچه به هر دلیلی میزان اجاره توافق و پرداخت شده کمتر از 80 درصد اجاره املاک مشابه باشد و این امر از سوی هیئت‌های حل اختلاف مالیاتی به تایید برسد و مورد اثبات باشد همان مبلغی که بین طرفین توافق شده است ملاک محاسبه مالیات قرار خواهد گرفت.
همچنین سایر موضوعات مرتبط با مالیات اجاره را می توانید در صفحات زیر دنبال نمایید:
– آموزش کامل مالیات بر درآمد اجاره
– نحوه ثبت اسناد حسابداری مالیات تکلیفی اجاره
– روش ثبت اجاره در معاملات فصلی
– پرسش و پاسخ و نکات مهم مالیات اجاره
– ویدیوی آموزش ارسال اظهارنامه مالیات بر درآمد اجاره املاک
