سوال در مورد تقسیم ارث

ماترك (اموال باقيمانده از متوفي) شامل خودرو سواري (پيكان مدل ١٣٥٧)، زمين هزار متري در كرج كاربري زراعي و ملك مسكوني ٢٠٠ متري دو طبقه در غرب تهران و يك خط تلفن در سال ١٣٦٨ به جاي مانده در سال ١٣٧٣زمين به ارزش روز دوميليون و پانصد هزار تومان به فروش رفته و به يكي از وراث (دختر)داده شده حال با گذشت حدود ٣٠ سال و اينكه خودرو تقريبا در اختيار يكي از ورثه بوده (پسر بزرگ) و سال ١٣٩٨اسقاط گرديده و همين ورثه از طبقه دوم ملك نيز كه بخش اندكي از هزينه هاي ساخت آن را نيز خود پرداخت كرده به همراه همسر متوفي در طبقه اول استيفا نموده است ليكن تنها دارايي باقيمانده ملك مسكوني كلنگي به ارزش روز هجده ميليارد تومان مي باشد كه قصد تقسيم فيمابين وراث را عادلانه دارند اگر وراث شامل همسر متوفي ، ٢ پسر و يك دختر باشند ١- با انتقال ارزش ريالي كل دارايي با در نظر گرفتن هزينه هاي انجام شده و منفعت هاي كسب شده (اجاره بهاي استفاده از مال مشترك)با نرخ تنزيل ٢٠٪؜ و لحاظ قيمت روز ملك باقيمانده تقسيم گردد؟ ٢- بدون در نظر گرفتن جزئيات ريز شامل هزينه و منفعت احتمالي(اجاره بهاي مال مشترك و...) و نزديك بودن به زمان فوت و عدم تغيير خاص در قيمت ها ارزش ملك و خودرو را نيز به سال ١٣٧٣ برآورد و پس از محاسبه برداشت ها مانده از دانگ ملك كنوني محاسبه گردد؟ ٣- از روي برگه ماليات بر ارث ارزش را به سال ١٣٧٣ يا ١٤٠١ با نرخ تنزيل ٢٠٪؜ محاسبه و هزينه ها و منفعت احتمالي را هم بين يكديگر گذشت نمايند؟ لطفا راهنمايي بفرماييد كدام راه درست تر و عادلانه تري خواهد بود و آيا نرخ تنزيل درست در نظر گرفته شده و جهت كشف قيمت ها چه مرجعي را معرفي مي فرماييد. تمايل حكم وراث راه حل دوم مي باشد حدود قيمت در سال ١٣٧٣: خودر يك ميليون - زمين دو و نيم ميليون - ملك مسكوني ١٢ ميليون برآورد گرديده