آموزش مالیات بر درآمد اجاره

یکی از روش­های کسب و تامین درآمد برای دولت ­ها، دریافت مالیات است. دولت مالیات را به دو شکل مستقیم و غیر مستقیم از اشخاص حقیقی و حقوقی دریافت می‌کند. در این مقاله به آموزش مالیات بر درآمد اجاره می‌­پردازیم و روش و نرخ محاسبه­ آن را توضیح می‌دهیم.

اکثر کشورها از سیستم مالیات بر درآمد تصاعدی استفاده می‌کنند. در این سیستم، افراد با درآمد بالاتر، مالیات بیشتری نسبت به افراد کم درآمدتر پرداخت می‌کنند. مالیات بر درآمد اجاره نیز در کشور ما نیز به روش تصاعدی محاسبه می‌شود.

فهرست مطالب

• مالیات بر درآمد
• انواع مالیات بر درآمد
• مالیات بر درآمد املاک و مستغلات
• مالیات بر درآمد اجاره املاک و مستغلات
• اشخاص مشمول مالیات اجاره
• مالیات اجاره بر عهده چه کسی است؟
• مالیات بر درآمد اجاره مغازه
• مالیات بر درآمد اجاره املاک اداری
• مبنای تعیین درآمد اجاره املاک
• نرخ محاسبه مالیات بر درآمد اجاره املاک و مستغلات
• مالیات واحد­های خالی
• جرایم مالیات بر درآمد اجاره
• معافیت­های مالیات بر درآمد اجاره املاک
• یک مثال برای آموزش مالیات بر درآمد اجاره
• روش پرداخت مالیات اجاره املاک
• بهترین آموزش مالیات بر درآمد اجاره املاک را از کجا دریافت کنیم؟
• سخن پایانی

مالیات بر درآمد

مالیات به دو دسته مستقیم و غیر مستقیم تقسیم می­شود. مالیات مستقیم مالیاتی است که به طور مستقیم از درآمد و دارایی افراد دریافت می­شود. اما مالیات غیر مستقیم مالیاتی است که به عنوان بخشی از قیمت کالا و خدمات خریداری شده، از مودی دریافت می­ شود.

مالیات بر درآمد (Income tax) نوعی از مالیات است که توسط دولت با توجه به درآمد، از افراد دریافت می­شود و از انواع مالیات مستقیم می باشد. مقدار مالیات، درصدی از درآمد شخص است و با افزایش درآمد، افزایش می­یابد.

بر اساس قانون، کسب ‌و کارها و اشخاص باید هرساله درآمدهایشان را گزارش دهند تا مشمولیت پرداخت مالیات آنها تعیین شود.

انواع مالیات بر درآمد

مالیات بر درآمد به شش دسته زیر تقسیم می­شود:

• مالیات بر درآمد حقوق
• مالیات بر درآمد مشاغل
• مالیات بر درآمد اشخاص حقوقی
• مالیات بر درآمد اتفاقی
• مالیات بر درآمد املاک و مستغلات
• مالیات بر درآمد کشاورزی

مالیات بر درآمد املاک و مستغلات

مالیات بر درآمد املاک و مستغلات از جمله مالیات­های مستقیم است که شامل انواع درآمد­های حاصل از ملک می­شود. این نوع از مالیات در سه دسته­ی زیر طبقه بندی می­شود:

• مالیات بر درآمد اجاره املاک و مستغلات
• مالیات بر نقل و انتقال املاک و مستغلات
• مالیات بر مستغلات خالی از سکنه (مالیات واحدهای خالی)

بر اساس ماده 52 قانون مالیات­های مستقیم، تعریف این مالیات به شکل زیر است:

«درآمد شخص حقیقی یا حقوقی ناشی از واگذاری حقوق خود نسبت به املاک واقع در ایران پس از کسر معافیت­های مقرر در این قانون مشمول مالیات بر درآمد املاک است».

مالیات بر درآمد اجاره املاک و مستغلات

مالیات بر درآمد اجاره املاک و مستغلات از موجر اخذ می‌شود و میزان این مالیات با توجه به درآمدی که او از راه اجاره دادن ملک بدست می­آورد، با شرایط مقرر در قانون، دریافت می­شود.

به این نوع از مالیات، مالیات اجاره نیز گفته می­شود. هر ملکی اعم از مسکونی، اداری یا تجاری که به واسطه اجاره، موجر خود را صاحب درآمد می­کند، مشمول مالیات اجاره می­شود. بنابراین کاربری ملک، در شمول آن، نسبت به قوانین مربوط به مالیات اجاره، تاثیری ندارد و میزان اجاره ­بها، میزان مالیات را تعیین می­کند.

بر اساس ماده 53 قانون مالیات­های مستقیم: «درآمد مشمول مالیات املاکی که به اجاره واگذار می­گردد، عبارتست از کل مال ‌الاجاره، اعم از نقدی و غیرنقدی، پس از کسر بیست و پنج ‌درصد، بابت هزینه­‌ها و استهلاکات و تعهدات مالک، نسبت به مورد اجاره» پس مالیات بر درآمد اجاره ملک، به 75 درصد اجاره­ بهای تعیین شده، تعلق می­گیرد.

یک نکته طلایی از ثبت درآمد اجاره در اظهارنامه

اشخاص مشمول مالیات اجاره

تمام اشخاص حقیقی یا حقوقی، اگر مالک ملک باشند یا مستأجر دارای حق واگذاری محل، بابت هرگونه واگذاری سرقفلی محل کسب خود یا انتقال حقوق مربوط به حق تصرف محل یا حقوق ناشی از موقعیت تجاری، مشمول مالیات اجاره هستند.

مالیات اجاره بر عهده چه کسی است؟

مالیات اجاره به عنوان یکی از انواع مالیات بر درآمد املاک و مستغلات از موجر، دریافت می­شود. موجر، می تواند مالک ملک باشد یا مستاجریباشد که حق اجاره مجدد آن را دارد و ملک تحت اجاره خود را به شخصی ثالث، اجاره می­دهد که به این نوع اجاره، اجاره دست دوم می‌گوییم.

ذکر این نکته لازم است که تفاوت مالیات اجاره مالک اصلی و مالیات اجاره توسط مستاجر اول، این است که مالیات مالک اصلی، 75 درصد اجاره­بهای سالانه یا همان مال‌الاجاره است. اما برای اجاره مجدد، تفاوت اجاره ­بهای پرداختی توسط مستاجر اول به مالک و اجاره ­بهای دریافتی توسط او از مستاجر دوم، مبنای محاسبه مالیات است و 100 درصد اجاره دریافتی مستاجری که ملک را به اجاره واگذار کرده، بدون کسر 25 درصد هزینه‌ها و استهلاکات ملک، مشمول مالیات می‌شود.

مالیات بر درآمد اجاره مغازه

آنچه باعث نگرانی در صاحبین املاک و مستاجران املاک تجاری می­شود این است که؛ «میزان دقیق مالیات بر درآمد اجاره مغازه، چقدر است؟»

برای مغازه یا یک ملک تجاری، زمانی باید مالیات پرداخت شود که فعالیتی در آن صورت گرفته باشد. در صورت عدم فعالیت یا بسته بودن، لزومی به پرداخت مالیات نیست.

در زمان امضای قرارداد اجاره، مالک و مستاجر، باید اظهارنامه مالیاتی خود را تکمیل کرده باشند تا از بروز مشکل مالی، جلوگیری کنند. بهتر است که در یکی از بند­های قرارداد، مستاجر مکلف به آماده­سازی و ارسال همه ساله اظهارنامه مالیاتی مشاغل خود شود. به عبارتی موجر تکلیف ارسال اظهارنامه مالیات بر درآمد اجاره را دارد و مستاجر موظف به تسلیم اظهارنامه مالیات مشاغل است و این دو از هم مجزاست.

مالیات بر درآمد اجاره املاک اداری

در صورتی که یک ملک بصورت اداری اجاره داده شود، به احتمال زیاد، مستاجر آن یک شخص حقوقی است. بنابراین مستاجر اگر شخص حقوقی باشد باید هر ساله اظهارنامه مالیاتی عملکرد مربوط به فعالیت اقتصادی خود را در موعد مقرر تنظیم نموده و مالیات بر درآمد اجاره املاک را به نمایندگی از موجر، با عنوان مالیات تکلیفی اجاره، به صورت ماهانه، حداکثر تا پایان ماه بعد از هر مرحله پرداخت اجاره به نام موجر از حوزه مالیاتی محل وقوع ملک فیش بگیرد و پرداخت کند.

پس از پرداخت مالیات تکلیفی اجاره، باید رسید آنرا به موجر تحویل داد. بنابراین او هم در اظهارنامه مالیاتی خود این موضوع را با مدرک، ذکر می کند. این نوع پرداختی نهایتا به حساب موجر منظور می‌شود و از مالیات نهایی درآمد اجاره وی کسر خواهد کرد.

مبنای تعیین درآمد اجاره املاک

بر اساس ماده ۵۴ قانون مالیات‌های مستقیم «مال الاجاره از روی سند رسمی تعیین می­شود و در صورتی‌که اجاره نامه رسمی وجود نداشته باشد یا از تسلیم سند یا رونوشت آن خودداری گردد یا مؤجر علاوه بر اجاره بهاء، وجهی بعنوان ودیعه یا هر عنوان دیگر از مستأجر دریافت نموده باشد، میزان اجاره بهاء بر اساس املاک مشابه تعیین خواهد شد».

همچنین این ماده در دو تبصره زیر می­افزاید که:

• تبصره 1- ارزش اجاری مستغلات در مواردی که باید براساس اجاره بهای املاک مشابه تقویم گردد به وسیله اداره امور مالیاتی که ملک در محدوده آن واقع است تعیین خواهد شد.
• تبصره 2- از ابتدای سال ۱۳۸۲، مأخذ محاسبه درآمد مشمول مالیات اجاره املاک، ارزش اجاری خواهد بود که توسط کمیسیون تقویم املاک موضوع ماده (۶۴) این قانون برای محدوده شهرها در روستاها و بر اساس هر متر مربع تعیین خواهد شد و در محاسبه مالیات اجاره موجر، موضوع معادلسازی ودیعه به درآمد اجاره منتفی شده است.

نرخ محاسبه مالیات بر درآمد اجاره املاک و مستغلات

بر اساس مفاد قانون مالیات‌های مستقیم مصوب 1366/12/03 و اصلاحیه های بعدی آن، نرخ محاسبه مالیات بر درآمد اجاره املاک و مستغلات اشخاص حقوقی، تابع نرخ ماده ۱۰۵ قانون مالیات­های مستقیم، به طور ثابت 25 درصد می­باشد و نرخ مالیات اجاره اشخاص حقیقی بر اساس ماده ۱۳۱ قانون مالیات­های مستقیم، به صورت زیر محاسبه می­شود:

1. ابتدا اجاره­ بهای ماهانه در عدد 12 ضرب می­شود تا اجاره ­بهای سالانه بدست آید.
2. از آنجایی که مالیات اجاره، به 75 درصد اجاره ­بها تعلق می­گیرد، عدد به دست آمده باید در %75 ضرب شود.
3. عدد حاصل، درآمد سالانه مشمول مالیات است که بر اساس جدول زیر، در درصد مالیاتی ضرب می­شود و مالیات اجاره را برای موجری که شخص حقیقی است مشخص می­کند.

درآمد سالیانه مشمول مالیات	درصد مالیات
تا 50 میلیون تومان	15 درصد
50 تا 100 میلیون تومان	20 درصد
بیشتر از 100 میلیون تومان	25 درصد

مالیات واحدهای خالی

خانه ­ای که دارای شرایط زیر باشد، مشمول مالیات واحدهای خالی می­ شود:

• شهر دارای جمعیت بیش از 100 هزار نفر
• عدم ثبت به عنوان اقامتگاه اصلی و فرعی مالک خانه
• گذشت بیش از یک سال از تاریخ صدور گواهی پایان کار آن ملک یا خانه (در انبوه ­سازی­ ها، بیش از 18 ماه)
• گذشت بیش از 4 ماه از تاریخ خرید آن خانه بر اساس تاریخ ثبت سند
• فاقد سکنه یا کاربر بودن برای بیش از 4 ماه (120 روز در سال)
• دارای اقامتگاه اصلی بودن مستاجر
• عدم ثبت ملک توسط مالک در سامانه معاملات املاک وزارت راه و شهرسازی برای فروش یا اجاره

بر اساس اعلام دولت، سرپرستان خانواده اعم از موجر یا مستاجر، باید به سامانه املاک و اسکان به نشانی www.amlak.mrud.ir، مراجعه کرده و موجرین در قسمت اطلاعات ملک و مستاجرین در قسمت وضعیت اسکان، اطلاعات خود را ثبت کنند.

ضمانت اجرای عدم ثبت ملک در سامانه املاک و اسکان برای موجرین، پرداخت مالیات در سال اول به ازای هر ماه 6 برابر، در سال دوم 12 برابر و در سال سوم 18 برابر هزینه اجاره ملک می­باشد.

ذکر این نکته لازم است که شرط معافیت متراژ در تبصره 11 ماده 53 برای مالیات واحدهای خالی حذف می­ شود. بنابراین تمامی متراژ واحد خالی، مشمول مالیات می­ شود.

جرایم مالیات بر درآمد اجاره

جرایم مالیات بر درآمد اجاره در صورت عدم پرداخت، عدم پرداخت به موقع و عدم اظهار، بر اساس مواد زیر تعیین می ­شوند:

• بر اساس ماده 57 قانون مالیات­های مستقیم؛ در صورتی که اظهارنامه مودی، خلاف واقع باشد، مالیات متعلق به اضافه یک برابر آن به عنوان جریمه اخذ خواهد شد.
• بر اساس ماده 190 قانون مالیات­های مستقیم؛ پرداخت مالیات پس از موعد مقرر موجب تعلق جریمه‌ای معادل دو و نیم درصد (2/5%) مالیات به ازای هر ماه خواهد بود. مبدأ احتساب جریمه در مورد مودیانی که مکلف به تسلیم اظهارنامه مالیاتی هستند نسبت به مبلغ مندرج در اظهارنامه از تاریخ انقضای مهلت تسلیم آن و نسبت به مابه الاختلاف از تاریخ مطالبه و در مورد مودیانی که از تسلیم اظهارنامه خودداری نموده یا اصولاً مکلف به تسلیم اظهارنامه نیستند، تاریخ انقضای مهلت تسلیم اظهارنامه یا سررسید پرداخت مالیات حسب مورد می­ باشد.
• بر اساس ماده 192 قانون مالیات­های مستقیم؛ در کلیه مواردی که مودی یا نماینده او که به موجب مقررات قانون مالیات های مستقیم از بابت پرداخت مالیات مکلف به تسلیم اظهارنامه می ­باشد، چنانچه از تسلیم آن در مواعد مقرر در قانون یاد شده خودداری نماید، مشمول جریمه‌ای معادل 10% مالیات متعلق خواهد بود. عدم تسلیم اظهارنامه توسط اشخاص حقوقی موجب تعلق جریمه­ 30% مالیات متعلق می­ گردد و مشمول بخشودگی نمی­ شود.
• بر اساس ماده 199 قانون مالیات­های مستقیم؛ هر شخص حقیقی یا حقوقی که به موجب مقررات قانون مالیات­ های مستقیم مکلف به کسر و ایصال مالیات مودیان دیگر می ­باشد در صورت تخلف از انجام وظایف مقرره علاوه بر مسئولیت تضامنی که با مودی در پرداخت مالیات خواهد داشت مشمول جریمه‌ای معادل ده ‌درصد (10%) مالیات پرداخت نشده در موعد مقرر و دو­ و نیم­‌درصد (2/5%) مالیات به ازای هر ماه نسبت به مدت تأخیر از سررسید پرداخت، خواهد بود.

 معافیت­های مالیات بر درآمد اجاره املاک

معافیت­ های مالیات بر درآمد اجاره املاک بر اساس تبصره­ های ماده 53، ماده 55 و ماده 57 قانون مالیات­های مستقیم، به شرح زیر هستند:

• محل سکونت پدر، مادر، همسر، فرزند یا اجداد و افراد تحت تکفل مالک، غیر از فرزندان صغیر که تحت ولایت پدر
• املاکی که بصورت رایگان، در تصرف وزارتخانه‌­ها و موسسات دولتی، دستگاه­هایی که بودجه آنها توسط دولت تامین می‌شود، شهرداری‌­ها و دهیاری­‌ها هستند
• در صورت فروش ملک و درج شرط اینکه مالک پیشین ملک، تا مدتی در ملک فروخته شده، سکونت خواهد داشت. مدت این سکونت،حداکثر تا 6 ماه می‌تواند باشد.
• مالکان مجتمع ­های مسکونی دارای بیش از سه واحد استیجاری که با رعایت الگوی مصرف مسکن، بر اساس اعلام وزارت مسکن و شهرسازی ‌ساخته می شوند.
• املاک مسکونی اجاره داده شده در تهران تا مساحت 150 مترمربع و در سایر نقاط کشور تا 200 مترمربع.
• اگر مالک، خانه یا آپارتمان مسکونی خود را اجاره دهد و خود در محل استیجاری دیگری سکونت کند یا از خانه سازمانی استفاده کند، در محاسبه درآمد مشمول مالیات، میزان مال الاجاره­ای که به‌موجب سند رسمی یا قرارداد پرداخت می‌کند، یا توسط کارفرما از حقوق وی کسر یا برای محاسبه مالیات حقوق رسمی یا قرارداد می‌پردازد یا توسط کارفرما از حقوق وی کسر  یا برای محاسبه مالیات حقوق تقویم می‌گردد، از کل مال الاجاره دریافتی او کسر خواهد شد.
• اگر شخص حقیقی هیچ­گونه درآمدی نداشته باشد، تا میزان معافیت مالیاتی درآمد حقوق موضوع ماده ۸۴ این قانون، از درآمد مشمول سالانه مستغلات از مالیات معاف و مازاد طبق مقررات این فصل، شامل مالیات می‌شود. در اجرای این بند، حقوق بازنشستگی و وظیفه دریافتی و جوایز و سود ناشی از سپرده­های بانکی، بعنوان درآمد تلقی نمی‌شود.

یک مثال برای آموزش مالیات بر درآمد اجاره

برای درک بهتر روش محاسبه مبلغ مالیات بر درآمد اجاره به ذکر یک مثال می­پردازیم:

ملکی با متراژ 250 متر مربع در شهر تهران قرارد دارد. مالک آن شخص حقیقی می‌باشد و با مبلغ رهن 100 میلیون تومان و اجاره بهای ماهانه پنج میلیون تومان، آنرا اجاره می دهد. بنابراین:

مبلغ اجاره سالانه ملک: 60،000،000=5،000،000*12

متراژ مشمول مالیات: 100=150-250

مبلغ اجاره مشمول مالیات: 24،000،000=100*(60،000،000/250)

مبلغ مشمول اجاره پس از کسر 25% استهلاک: 18،000،000=75%*24،000،000

مالیات قابل پرداخت: 2،700،000=15%*18،000،000

حل یک مسئله دیگر در موضوع مالیات بر درآمد اجاره

 

برای آموزش مالیات بر درآمد اجاره می­توانید فایل ویدئویی آن را مشاهده کنید. همچنین می­توانید برای یادگیری دقیق و آموزش­های بیشتر، بسته آموزش جامع مالیات و بیمه پلاس یا کارگاه آموزشی اظهارنامه اجاره املاک را تهیه کنید.

روش پرداخت مالیات اجاره املاک

مالکانی که ملک خود را اجاره داده ­اند باید تا آخر تیرماه، اظهارنامه مالیاتی خود را بصورت الکترونیکی از طریق سایت سازمان امور مالیاتی به نشانی https://tax.gov.ir تسلیم نموده و حداکثر تا همین مدت نسبت به پرداخت مالیات اجاره مربوطه اقدام نمایند.

بهترین آموزش مالیات بر درآمد اجاره را از کجا دریافت کنیم؟

شما می­توانید دوره­ های آموزش مالیات بر درآمد اجاره، خدمات مالیاتی و مشاوره مالیاتی و سایر آموزش­های مالیاتی را زیر نظر مجموعه آموزشی حسابنو بگذرانید. همچنین با داشتن یک مدرس و مشاور خوب، به بهترین شکل، دوره­ های آموزش مالیات را پشت سر بگذارید.

همچنین شما می­تواند نسبت به تهیه بسته­ های «دوره حسابداری پایه»، «سیر تا پیاز مالیات» و «آموزش جامع مالیات و بیمه پلاس»، اقدام کنید و حتی می‌توانید بصورت رایگان سوالات خود را در تالار پرسش و پاسخ حسابنو مطرح کنید و جواب­ های تخصصی مرتبط با آن را در زمان کوتاهی دریافت کنید.

سخن پایانی

در این نوشته، قوانین مالیات بر درآمد اجاره به شما ارائه شد. مبلغ آن، مشمولین، معافیت ­ها و جرایم به صورت کامل بیان شد.

استفاده از مشاوره­ متخصصان و مشاوران مالیاتی در کنار بکارگیری آموزش مالیات بر درآمد اجاره و آموزش مالیات و قوانین مرتبط با آن، می ­تواند به شما در تسهیل روش محاسبه و پرداخت انواع مالیات کمک ‌کند.

همچنین سایر موضوعات مرتبط با مالیات اجاره را می توانید در صفحات زیر دنبال نمایید:

– آموزش تکمیل اظهارنامه مالیات اجاره

– نحوه ثبت اسناد حسابداری مالیات تکلیفی اجاره

– روش ثبت اجاره در معاملات فصلی

– ویدیوی آموزش ارسال اظهارنامه مالیات بر درآمد اجاره املاک